어떤 아파트를 사야 하고, 어떤 아파트는 팔아야 하는가?

 

안녕하세요. 요즘 부동산 뉴스만 보면 “어디는 오르고, 어디는 내리고”… 도대체 뭘 믿고 따라가야 할지 고민되시죠?

이제는 부동산이 전문가들만의 이야기가 아닌 시대가 되었어요. 워낙 많은 사람들이 경험과 데이터를 기반으로 학습을 하다 보니, 단순한 상승 기대감만으로는 투자가 쉽지 않은 시대입니다.

 

그렇다면 지금, 우리가 정말 사야 할 아파트는 어디고, 반대로 이제는 팔아야 할 아파트는 어디일까요?
이 글에서는 최근 부동산 흐름과 함께 실제 사례들을 바탕으로 실거주자와 투자자 모두가 참고할 수 있는 정보를 정리해봤습니다.

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사야 할 아파트 3가지 유형

1. 무난함이 최고의 전략: 신축 & 대단지 아파트

 

부동산의 ‘정석’이라 할 수 있는 조건입니다.
건설비 증가, 공급 축소, 규제 강화 등으로 인해 지금 신축 대단지를 소유한다는 건 향후 몇 년 간 공급 부족 프리미엄을 누릴 수 있다는 의미예요.

▶ 예시:

• 광명사거리역 인근 광명뉴타운
• 산성역 포레스티아
• 수원 영통 힐스테이트 영통

이런 곳들은 대체 불가능성과 생활 인프라 측면에서 강점을 가지고 있어요.

 

2. 토지거래허가구역 외 재건축 기대 지역

2025년 기준으로 서울 4대 주요 지역(강남, 서초, 송파, 용산)은 전면 토지거래허가구역으로 지정되었어요. 반면, 비규제 지역의 재건축 단지들은 상대적으로 규제에서 자유롭고 향후 가치 상승이 기대됩니다.

▶  주목 단지:

• 마포 성산시영
• 성동 한남하이츠
• 광진 광장극동 1·2차

이런 곳은 한강조망, 입지, 대규모 단지로 주목받고 있어요.

3. **전세가와 매매가 차이(GAP)**가 적은 곳

투자 관점에서 갭이 작은 아파트는 초기 자금 부담이 덜하다는 점에서 유리합니다. 특히 전세가가 높은 지역일수록 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있죠.

▶  예시:

• 동작구 사당동 래미안 이수역 로이파크

향후 인근 강남 신축 대단지와의 시너지 효과도 기대됩니다.

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팔아야 할 아파트 3가지 유형

▣ 위치 애매 + 중소규모 구축 아파트

특히 교통은 좋은데 오래된 소형 아파트들이 밀집된 곳들은 신축 경쟁에 밀려 가치 하락이 빠르게 진행될 수 있습니다.

▶  예시:

• 신분당선 동천역 인근 2000년대 초반 구축 아파트들

이런 지역은 대체 가능한 신축이 많아지고 있어 상대적으로 인기가 줄어드는 중이에요.

▣ 어설픈 학군지

 

학령인구가 급감하면서 과거 학군 프리미엄이 약화되고 있어요. 균질한 아파트 단지 구조가 무너지는 학군지는 점점 경쟁력이 떨어질 수밖에 없겠죠.

▶  예시:

• 서울 중계동
• 일부 목동 신시가지 단지

대치동, 분당 정도를 제외하면 이제는 ‘학군지’라는 말로 매력을 어필하기 점점 힘들어질 수 있어요.

▣ 대형평형 구축 아파트

과거엔 “클수록 좋다”는 분위기였지만 요즘 세대는 오히려 실속을 따집니다. 공간보다 합리적인 관리비와 실속 있는 구조를 선호해요.

▶  예시:

• 영등포구 당산동 삼성래미안 4차

대형평형은 향후 거래가 둔화될 가능성이 높고, 실거주자들조차 부담을 느낄 수 있어요.

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▣ 결론: 이제는 안목의 싸움이다

1. 잘 팔릴 아파트를 사자

갈아타기 전략은 누구나 꿈꾸지만, 실제로는 쉽지 않죠.
지금 사는 아파트가 “언제든 잘 팔리는 집”이라면 기회가 왔을 때 리스크 없이 움직일 수 있습니다.
 매도 타이밍이 중요한 분들이라면, 유동성이 풍부한 입지를 선택하세요.

2. 실거주와 투자는 분리하자

투자용 아파트와 거주용 아파트를 따로 보는 전략이 필요합니다.
특히 갭투자나 재개발 예정지 투자는 실거주 스트레스 없이 수익률을 노릴 수 있어요.

3. 가격 왜곡이 ‘기회’가 된다

지금은 금리, 규제, 뉴스, 정치 등 다양한 이슈가 얽혀 있는 시기입니다.
하지만 바로 이런 시기야말로 ‘정말 사야 할 아파트’를 비교적 합리적인 가격에 매수할 수 있는 골든타임일 수 있어요.