부동산 구매 시, 리모델링 소식은 호재인가? 악재인가?

 

 

이번에 이사를 계획하면서, 정말 많은 매물을 임장하였는데, 리모델링이 계획되어 있는 아파트가 있었습니다.  부동산 중개인이 소개해줬는데, 몇 년간 살다가 리모델링 하는 동안만 다른 곳에 거주하고 있으면 새 아파트와 비슷한 컨디션의 아파트를 분담금만 일부 내면 받을 수 있다고 하였습니다.

 

리모델링 아파트라는 것은 처음 들어봤기에, 리모델링은 무엇이며, 이것은 호재인가? 악재인가? 한 번 알아 보았습니다.

 

한국에서 아파트 리모델링과 재건축은 모두 노후화된 아파트를 개선하는 방식이지만, 각각의 목적과 절차, 요건이 다릅니다. 아래에 주요 차이를 정리했습니다.

 

1. 개념

• 리모델링:
  기존 건축물을 유지하면서 내부 구조를 변경하거나, 일부를 증축하거나, 외관을 개선하는 작업입니다.
  주로 내부 수리, 층간 소음 개선, 엘리베이터 설치, 주차장 확장 등의 목표를 가집니다.
• 재건축:
  노후 아파트를 완전히 철거한 뒤, 새로 짓는 방식입니다.
  보통 건폐율 증가, 높은 용적률 확보, 신축 아파트로의 가치 상승을 목적으로 진행됩니다.

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2. 법적 기준

• 리모델링:
  • 준공 후 15년 이상 경과한 아파트부터 가능.
  • 건축물의 기본 골조는 유지해야 함.
  • 기존 연면적의 30% 이내 증축 가능.
  • 세대수는 최대 15%까지 늘릴 수 있음.
• 재건축:
  • 준공 후 30년 이상 경과한 아파트부터 가능.
  • 안전진단에서 "구조적 문제"나 "경제적 비효율성"이 입증되어야 함.
  • 용적률 및 건폐율 기준에 따라 허가가 진행됨.

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3. 주요 특징

항목	리모델링	재건축
목적	내부 개선, 가치 상승	신축으로 아파트 가치 극대화
공사 범위	일부 증축 및 개보수	건물 완전 철거 후 신축
기간	비교적 짧음 (2~3년)	길음 (5~10년)
비용 부담	상대적으로 낮음	높음
수익성	제한적	높은 수익성 (분양 가능)
환경 영향	적음	많음 (철거로 인한 폐기물)

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4. 절차

리모델링

1. 리모델링 추진위원회 구성
2. 사업계획서 수립
3. 시공사 선정
4. 설계 및 허가
5. 공사 진행

재건축

1. 재건축 추진위원회 구성
2. 안전진단 실시 및 통과
3. 조합 설립인가
4. 시공사 선정
5. 사업 계획 승인
6. 철거 및 신축

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5. 주요 장단점

• 리모델링
  • 장점: 비교적 빠른 시일 내에 개선 가능, 환경 친화적, 부담 비용이 낮음.
  • 단점: 구조적 한계로 인해 가치 상승이 제한적.
• 재건축
  • 장점: 완전히 새 건물로 재건축해 큰 자산 가치 상승 가능.
  • 단점: 안전진단 등 복잡한 절차와 높은 비용, 긴 공사 기간.

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6. 요약

• 리모델링은 기존 건물의 활용을 극대화하여 환경 부담을 줄이고 비용을 절감하려는 접근.
• 재건축은 더 큰 자산 가치를 추구하며, 장기적으로 지역 개발에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 큼.

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리모델링과 재건축의 차이를 명확히 알게 되었습니다.

그럼 리모델링은 호재로 작용할까요? 악재로 작용할까요? 같이 알아봅시다!

 

1. 리모델링이 호재인 경우

1. 부동산 가치 상승 가능성
   • 리모델링 후 외관 개선, 주차 공간 확장, 엘리베이터 설치 등 편의시설이 업그레이드되면 아파트의 자산 가치가 상승합니다.
   • 주변 신규 아파트 대비 경쟁력이 올라가면서 매매가가 상승할 가능성이 있습니다.
2. 노후 아파트 문제 해결
   • 층간 소음, 단열 성능, 노후 배관 등 기존 아파트의 문제점이 개선되면 거주 만족도가 높아집니다.
3. 거주 환경 개선
   • 리모델링으로 공동 시설 (커뮤니티 센터, 피트니스 등) 추가되면 거주민들에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

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2. 리모델링이 악재인 경우

1. 추가 분담금 부담
   • 리모델링 비용은 입주민이 부담해야 하며, 분담금이 큰 경우 재정적 부담이 될 수 있습니다.
   • 분담금은 세대 면적, 리모델링 규모에 따라 다르며, 예상보다 더 커질 수 있으니 사전에 확인해야 합니다.
2. 리모델링 기간 중 불편함
   • 리모델링 공사 기간 동안 소음, 먼지, 출입 제한 등으로 생활에 불편을 겪을 수 있습니다.
   • 공사가 길어지거나 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다.
3. 부동산 시장에서 애매한 입지
   • 리모델링이 예정된 아파트는 매매가와 전세가 간극이 커질 수 있습니다.
   • 일부 투자자는 재건축을 선호하기에 리모델링 계획이 있는 아파트를 덜 매력적으로 볼 수도 있습니다.

3. 리모델링 아파트 매매 전 체크리스트

1. 분담금 규모 확인
   • 리모델링 조합에 문의해 예상 분담금을 반드시 확인하세요.
   • 분담금이 지나치게 크면 거주 후 부담이 될 수 있습니다.
2. 리모델링 계획의 진행 상황 파악
   • 추진 단계(추진위원회 구성, 시공사 선정 등)를 확인하세요. 초기 단계라면 일정이 늦어질 가능성이 있습니다.
3. 아파트의 기존 상태
   • 기존 아파트가 심각하게 노후화되었다면 리모델링이 큰 개선 효과를 줄 수 있습니다.
4. 리모델링 후 예상 가치 상승
   • 리모델링 후 아파트 시세가 얼마나 상승할지, 주변 리모델링 사례를 참고하세요.
5. 거주 계획
   • 장기적으로 거주할 계획이라면 호재로 작용할 가능성이 큽니다.
   • 단기 투자 목적으로 구매한다면 분담금과 공사 기간이 단점이 될 수 있습니다.

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4. 결론

리모델링 예정 아파트는 중장기적으로 호재인 경우가 많습니다. 그러나 분담금, 공사 기간 동안의 불편함 등은 단기적으로 부담이 될 수 있으니 사전 정보를 철저히 확인하세요.

Tip: 리모델링이 이미 끝난 아파트는 가치 상승분이 가격에 반영된 상태일 가능성이 크므로, 리모델링이 확정되었지만 아직 진행 전인 아파트를 저렴하게 매입하는 것도 좋은 전략입니다!